Il mercato immobiliare francese ha attraversato nel 2024 un anno cruciale. Dopo due anni di calo dei volumi di vendita e una correzione dei prezzi iniziata nel 2023, diversi segnali si sono mossi nel secondo semestre: riduzione progressiva dei tassi di interesse, adeguamento normativo del DPE e nuove regole sugli affitti turistici. Comprendere questi movimenti permette di valutare se il momento è favorevole per acquistare, vendere o attendere.
DPE delle piccole superfici e legge Le Meur: due riforme che cambiano le carte in tavola
Stai cercando un monolocale o un bilocale di meno di 40 m²? Dal 1° luglio 2024, il calcolo del diagnostico di prestazione energetica è stato adeguato per questi alloggi. I limiti sono stati corretti dal ministero della Transizione ecologica per eliminare un bias statistico. In concreto, alcuni monolocali possono guadagnare una classe DPE senza lavori.
Per un acquirente, questo modifica direttamente la negoziazione. Un immobile classificato F o G che passa a E esce dalla categoria delle “passoires thermiques”. Sfugge all’interdizione progressiva di messa in locazione e recupera valore di mercato.
L’altro testo significativo è la legge n° 2024-1039 del 19 novembre 2024, nota come legge Le Meur. Essa rafforza i poteri dei comuni sugli affitti turistici. Nelle zone soggette ad autorizzazione per il cambio d’uso, un DPE è ora richiesto per alcune nuove locazioni turistiche. Questa misura colpisce in particolare le grandi agglomerazioni e le località balneari, dove la pressione locativa stagionale è più forte.
Per seguire l’insieme di queste evoluzioni normative nel corso dei mesi, le notizie del sito Le Coin Immobilier permettono di mantenere una visione d’insieme sul quadro legale e le sue conseguenze pratiche.
Volume delle transazioni immobiliari nel 2024: a che punto siamo davvero?
Il numero di vendite nel mercato dell’usato ha continuato a diminuire. Secondo la Fnaim, il mercato ha raggiunto circa 775.000 transazioni nell’anno, con un calo di circa l’11% rispetto al 2023 e una contrazione del 36% rispetto al picco del 2021.
Tutte le regioni non sono state colpite allo stesso modo. Il sud-ovest ha subito cali più marcati, con riduzioni comprese tra il 18% e il 30% in dipartimenti come la Gironda, il Lot-et-Garonne, l’Alta Garonna o i Pirenei Orientali.
Un punto merita attenzione: il secondo semestre del 2024 ha mostrato una stabilizzazione dei volumi dopo un primo semestre ancora in calo. La Fnaim vi vede un livello basso, possibile precursore di una ripresa. Il crollo delle vendite sembra essersi fermato dall’estate del 2024, anche se parlare di ripresa sarebbe prematuro.
Prezzi immobiliari e tassi di credito: il doppio movimento da monitorare
Dopo un calo del 4% nel 2023, i prezzi si sono orientati verso una stabilizzazione nel 2024. La correzione è stata più sensibile in Île-de-France (calo del 5,3% nel 2023) rispetto alle città medie. Gli immobili mal classificati nel DPE hanno continuato a essere negoziati con sconti significativi.
Per quanto riguarda il credito, la Banca centrale europea ha effettuato quattro riduzioni successive dei suoi tassi direttivi nel corso dell’anno. I tassi di interesse sui mutui immobiliari sono diminuiti progressivamente, restituendo un po’ di capacità di indebitamento alle famiglie. Ricordiamo che erano quasi raddoppiati tra il 2022 e la fine del 2023, passando da circa il 2,5% a oltre il 4% su vent’anni.
Perché questa diminuzione dei tassi non ha immediatamente rilanciato le vendite? Perché la fiducia rimane fragile. L’incertezza economica, l’aumento della disoccupazione e il contesto politico francese hanno frenato i progetti di acquisto, anche quando le condizioni di finanziamento miglioravano.
Nuovo contro usato: due mercati, due realtà
Il mercato del nuovo ha attraversato una crisi più profonda rispetto a quello dell’usato. Le vendite di alloggi nuovi erano già diminuite della metà nel 2023, accompagnate da un calo di oltre un quarto dei permessi di costruzione. Nel 2024, la situazione non si è ripresa in modo visibile.
Il divario di prezzo tra nuovo e usato rimane un freno importante per i primi acquirenti. Il costo di costruzione, le norme ambientali rafforzate e la scarsità di terreni mantengono i prezzi del nuovo a livelli elevati, anche quando l’usato si corregge.
Condomini e piano pluriennale di lavori: cosa devono verificare gli acquirenti
Nel 2024, l’obbligo di elaborare un progetto di piano pluriennale di lavori (PPPT) si è esteso ai condomini di 51 a 200 unità. Stai acquistando in un condominio di queste dimensioni? Chiedi a che punto è il PPPT.
Questo documento, concepito per anticipare i lavori di ristrutturazione su dieci anni, ha conseguenze dirette sul tuo budget:
- Può prevedere richieste di fondi importanti negli anni a venire, in particolare per l’isolamento termico o la sostituzione della caldaia collettiva
- Influenza il contributo al fondo lavori obbligatorio, che può essere rivisto al rialzo
- Fornisce un’indicazione sulla traiettoria energetica dell’edificio, un criterio sempre più considerato da acquirenti e banche
Un PPPT ben avanzato rassicura tanto quanto un buon DPE durante una transazione. Al contrario, la sua assenza o il suo ritardo in un condominio interessato possono segnalare un amministratore poco reattivo o tensioni tra i condomini sul finanziamento dei lavori.
Quali segnali seguire per anticipare l’andamento del mercato
Piuttosto che cercare una previsione unica, tieni d’occhio alcuni indicatori concreti:
- Le decisioni della BCE sui tassi direttivi, che condizionano direttamente il costo del credito immobiliare
- Il numero mensile di compromessi di vendita pubblicati dai notai, segno anticipato della tendenza delle transazioni
- I tempi medi di vendita nel tuo settore geografico, spesso più significativi dei prezzi esposti
- L’evoluzione del quadro normativo sulle “passoires thermiques” e sugli affitti turistici, che redistribuisce le carte tra i proprietari locatori
Il mercato immobiliare nel 2024 non ha offerto un’inversione spettacolare. Ha posto le basi per una stabilizzazione, sostenuta dal rilascio del credito e frenata da un contesto economico incerto. Gli acquirenti con un contributo solido e un progetto chiaro hanno trovato margini di negoziazione che non esistevano due anni fa.
