Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 ein entscheidendes Jahr durchlebt. Nach zwei Jahren rückläufiger Verkaufszahlen und einer Preiskorrektur, die 2023 begann, haben sich im zweiten Halbjahr mehrere Signale verändert: allmählicher Rückgang der Kreditkosten, regulatorische Anpassungen des DPE und neue Regeln für Ferienwohnungen. Diese Bewegungen zu verstehen, ermöglicht es, zu bewerten, ob der Zeitpunkt günstig ist, um zu kaufen, zu verkaufen oder abzuwarten.
DPE für kleine Flächen und das Gesetz Le Meur: zwei Reformen, die die Situation verändern
Suchen Sie ein Studio oder eine Zwei-Zimmer-Wohnung von weniger als 40 m²? Seit dem 1. Juli 2024 wurde die Berechnung des Energieausweises für diese Wohnungen angepasst. Die Schwellenwerte wurden vom Ministerium für ökologische Transition korrigiert, um eine statistische Verzerrung zu beseitigen. Konkret können einige Studios ohne Renovierungsarbeiten eine DPE-Klasse aufsteigen.
Für einen Käufer verändert dies direkt die Verhandlungssituation. Eine Immobilie, die in der Klasse F oder G eingestuft ist und in E aufsteigt, fällt aus der Kategorie der „Wärmeschleudern“. Sie entgeht dem schrittweisen Vermietungsverbot und gewinnt an Marktwert zurück.
Ein weiteres bedeutendes Gesetz ist das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, bekannt als Gesetz Le Meur. Es stärkt die Befugnisse der Gemeinden über Ferienwohnungen. In Gebieten, die einer Genehmigung für die Nutzungsänderung unterliegen, wird nun ein DPE für bestimmte neue touristische Vermietungen verlangt. Diese Maßnahme betrifft in erster Linie große Ballungsräume und Badeorte, wo der saisonale Mietdruck am stärksten ist.
Um all diese regulatorischen Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, bieten die Nachrichten der Website Le Coin Immobilier einen Überblick über den rechtlichen Rahmen und seine praktischen Konsequenzen.
Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt 2024: Wo stehen wir wirklich?
Die Anzahl der Verkäufe im Altbau ist weiterhin gesunken. Laut Fnaim hat der Markt im Jahr etwa 775.000 Transaktionen erreicht, was einem Rückgang von etwa 11 % im Vergleich zu 2023 und einem Rückgang von 36 % im Vergleich zum Höchststand von 2021 entspricht.
Nicht alle Regionen wurden gleich stark betroffen. Der Südwesten hat stärkere Rückgänge erlitten, mit Rückgängen zwischen 18 % und 30 % in Departements wie Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne oder Pyrénées-Orientales.
Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: Das zweite Halbjahr 2024 zeigte eine Stabilisierung der Volumina nach einem ersten Halbjahr, das weiterhin rückläufig war. Die Fnaim sieht darin eine mögliche Basis für eine Erholung. Der Rückgang der Verkäufe scheint seit dem Sommer 2024 gestoppt zu sein, auch wenn es verfrüht wäre, von einer Erholung zu sprechen.
Immobilienpreise und Kreditkosten: die doppelte Bewegung, die es zu beobachten gilt
Nach einem Rückgang von 4 % im Jahr 2023 haben sich die Preise im Jahr 2024 in Richtung Stabilisierung bewegt. Die Korrektur war in der Île-de-France (Rückgang von 5,3 % im Jahr 2023) ausgeprägter als in mittelgroßen Städten. Immobilien mit schlechter DPE-Einstufung wurden weiterhin mit erheblichen Abschlägen gehandelt.
Auf der Kreditseite hat die Europäische Zentralbank im Laufe des Jahres vier aufeinanderfolgende Senkungen ihrer Leitzinsen vorgenommen. Die Immobilienkreditzinsen sind allmählich gesunken, was den Haushalten etwas mehr Kreditspielraum zurückgegeben hat. Erinnern wir uns, dass sie zwischen 2022 und Ende 2023 fast doppelt so hoch waren, von etwa 2,5 % auf über 4 % über zwanzig Jahre.
Warum hat dieser Rückgang der Zinsen die Verkäufe nicht sofort wieder angekurbelt? Weil das Vertrauen weiterhin fragil bleibt. Die wirtschaftliche Unsicherheit, der Anstieg der Arbeitslosigkeit und der politische Kontext in Frankreich haben die Kaufprojekte gebremst, selbst wenn sich die Finanzierungsbedingungen verbesserten.
Neubau gegen Altbau: zwei Märkte, zwei Realitäten
Der Neubaumarkt hat eine tiefere Krise durchlebt als der Altbaumarkt. Die Verkäufe neuer Wohnungen waren bereits 2023 um die Hälfte gesunken, begleitet von einem Rückgang von mehr als einem Viertel der Baugenehmigungen. Im Jahr 2024 hat sich die Situation nicht sichtbar verbessert.
Der Preisunterschied zwischen Neubau und Altbau bleibt ein großes Hindernis für Erstkäufer. Die Baukosten, die strengeren Umweltstandards und die Verknappung von Bauland halten die Preise für Neubauten auf hohem Niveau, selbst wenn sich der Altbau korrigiert.
Eigentümergemeinschaften und mehrjährige Arbeitspläne: Was Käufer überprüfen sollten
Im Jahr 2024 wurde die Verpflichtung zur Erstellung eines mehrjährigen Arbeitsplans (PPPT) auf Eigentümergemeinschaften mit 51 bis 200 Einheiten ausgeweitet. Kaufen Sie in einer Eigentümergemeinschaft dieser Größe? Fragen Sie nach dem Stand des PPPT.
Dieses Dokument, das dazu dient, Renovierungsarbeiten über einen Zeitraum von zehn Jahren zu planen, hat direkte Auswirkungen auf Ihr Budget:
- Es kann in den kommenden Jahren erhebliche Mittelabrufe vorsehen, insbesondere für die Wärmedämmung oder den Austausch der Heizungsanlage
- Es beeinflusst den Beitrag zum obligatorischen Instandhaltungsfonds, der erhöht werden kann
- Es gibt einen Hinweis auf die energetische Entwicklung des Gebäudes, ein Kriterium, das von Käufern und Banken zunehmend berücksichtigt wird
Ein gut fortgeschrittener PPPT gibt ebenso viel Sicherheit wie ein guter DPE bei einer Transaktion. Im Gegensatz dazu kann das Fehlen oder die Verzögerung eines PPPT in einer betroffenen Eigentümergemeinschaft auf einen wenig reaktionsfähigen Verwalter oder Spannungen zwischen den Eigentümern hinsichtlich der Finanzierung der Arbeiten hinweisen.
Welche Signale sollten verfolgt werden, um den weiteren Verlauf des Marktes vorherzusehen
Anstatt nach einer einzigartigen Vorhersage zu suchen, behalten Sie einige konkrete Indikatoren im Auge:
- Die Entscheidungen der EZB über die Leitzinsen, die direkt die Kosten für Immobilienkredite beeinflussen
- Die monatliche Anzahl der von Notaren veröffentlichten Kaufverträge, ein früher Hinweis auf die Tendenz der Transaktionen
- Die durchschnittlichen Verkaufsfristen in Ihrem geografischen Gebiet, oft aussagekräftiger als die angegebenen Preise
- Die Entwicklung des regulatorischen Rahmens für Wärmeschleudern und Ferienwohnungen, der die Karten zwischen Vermietern neu mischt
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat keine spektakuläre Wende geboten. Er hat die Grundlagen für eine Stabilisierung gelegt, die durch die Entspannung der Kreditbedingungen gefördert und durch ein unsicheres wirtschaftliches Umfeld gebremst wird. Käufer mit solidem Eigenkapital und klaren Projekten haben Verhandlungsspielräume gefunden, die vor zwei Jahren nicht existierten.
