El mercado inmobiliario francés atravesó en 2024 un año crucial. Tras dos años de retroceso en los volúmenes de ventas y una corrección de precios iniciada en 2023, varios señales se movieron en el segundo semestre: baja progresiva de las tasas de crédito, ajuste regulatorio del DPE y nuevas reglas sobre los alojamientos turísticos. Comprender estos movimientos permite evaluar si es un buen momento para comprar, vender o esperar.
DPE de pequeñas superficies y ley Le Meur: dos reformas que cambian las reglas del juego
¿Buscas un estudio o un apartamento de menos de 40 m²? Desde el 1 de julio de 2024, el cálculo del diagnóstico de rendimiento energético se ha ajustado para estos alojamientos. Los umbrales han sido corregidos por el ministerio de la Transición Ecológica para eliminar un sesgo estadístico. Concretamente, algunos estudios pueden ganar una clase DPE sin obras.
Para un comprador, esto modifica directamente la negociación. Un bien clasificado como F o G que pasa a E sale de la categoría de viviendas térmicamente ineficientes. Escapa a la prohibición progresiva de alquiler y recupera valor de mercado.
El otro texto destacado es la ley n.º 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, conocida como ley Le Meur. Refuerza los poderes de los municipios sobre los alojamientos turísticos. En las zonas sujetas a autorización de cambio de uso, ahora se exige un DPE para ciertos nuevos alquileres turísticos. Esta medida afecta prioritariamente a las grandes aglomeraciones y a las estaciones de playa, donde la presión de alquiler estacional es más fuerte.
Para seguir todas estas evoluciones regulatorias a lo largo de los meses, las noticias del sitio Le Coin Immobilier permiten mantener una visión general sobre el marco legal y sus consecuencias prácticas.
Volumen de transacciones inmobiliarias en 2024: ¿dónde estamos realmente?
El número de ventas en el mercado de segunda mano continuó disminuyendo. Según la Fnaim, el mercado alcanzó aproximadamente 775,000 transacciones en el año, lo que representa una caída de aproximadamente el 11 % en comparación con 2023 y una contracción del 36 % en comparación con el pico de 2021.
No todas las regiones han sido afectadas de la misma manera. El suroeste ha sufrido caídas más marcadas, con retrocesos comprendidos entre el 18 % y el 30 % en departamentos como Gironda, Lot y Garona, Alta Garona o Pirineos Orientales.
Un punto merece atención: el segundo semestre de 2024 mostró una estabilización de los volúmenes después de un primer semestre aún en retroceso. La Fnaim lo ve como un nivel bajo, un posible preludio a una recuperación. La caída de las ventas parece haber sido frenada desde el verano de 2024, aunque hablar de un repunte sería prematuro.
Precios de la vivienda y tasas de crédito: el doble movimiento a vigilar
Tras una caída del 4 % en 2023, los precios se han orientado hacia una estabilización en 2024. La corrección ha sido más sensible en Île-de-France (retroceso del 5,3 % en 2023) que en las ciudades medianas. Los bienes mal clasificados en el DPE continuaron negociándose con descuentos significativos.
En cuanto al crédito, el Banco Central Europeo realizó cuatro reducciones sucesivas de sus tasas directrices a lo largo del año. Las tasas de crédito hipotecario han disminuido progresivamente, devolviendo un poco de capacidad de endeudamiento a los hogares. Recordemos que casi se habían duplicado entre 2022 y finales de 2023, pasando de aproximadamente el 2,5 % a más del 4 % a veinte años.
¿Por qué esta disminución de tasas no ha relanzado inmediatamente las ventas? Porque la confianza sigue siendo frágil. La incertidumbre económica, el aumento del desempleo y el contexto político francés han frenado los proyectos de compra, incluso cuando las condiciones de financiación mejoraban.
Nuevo contra antiguo: dos mercados, dos realidades
El mercado de la vivienda nueva ha atravesado una crisis más profunda que el de la vivienda de segunda mano. Las ventas de viviendas nuevas ya habían caído a la mitad en 2023, acompañadas de una disminución de más de un cuarto de los permisos de construcción. En 2024, la situación no se ha recuperado de manera visible.
La brecha de precios entre nuevo y antiguo sigue siendo un freno importante para los compradores primerizos. El costo de construcción, las normas ambientales reforzadas y la escasez de terrenos mantienen los precios de la vivienda nueva en niveles elevados, incluso cuando el antiguo se corrige.
Propiedades en copropiedad y plan plurianual de trabajos: lo que los compradores deben verificar
En 2024, la obligación de elaborar un proyecto de plan plurianual de trabajos (PPPT) se ha extendido a las copropiedades de 51 a 200 lotes. ¿Compras en una copropiedad de este tamaño? Pregunta en qué estado se encuentra el PPPT.
Este documento, diseñado para anticipar los trabajos de renovación durante diez años, tiene consecuencias directas en tu presupuesto:
- Puede prever aportes de fondos importantes en los próximos años, especialmente para la aislamiento térmico o el reemplazo de la caldera colectiva
- Influye en la contribución al fondo de trabajos obligatorio, que puede ser revisada al alza
- Proporciona una indicación sobre la trayectoria energética del edificio, un criterio cada vez más considerado por los compradores y los bancos
Un PPPT bien avanzado tranquiliza tanto como un buen DPE durante una transacción. Por el contrario, su ausencia o retraso en una copropiedad afectada puede señalar un administrador poco reactivo o tensiones entre copropietarios sobre el financiamiento de los trabajos.
Qué señales seguir para anticipar la evolución del mercado
En lugar de buscar una predicción única, mantén un ojo en algunos indicadores concretos:
- Las decisiones del BCE sobre las tasas directrices, que condicionan directamente el costo del crédito hipotecario
- El número mensual de compromisos de venta publicados por los notarios, signo anticipado de la tendencia de las transacciones
- Los plazos de venta promedio en tu sector geográfico, a menudo más elocuentes que los precios exhibidos
- La evolución del marco regulatorio sobre las viviendas térmicamente ineficientes y los alojamientos turísticos, que redistribuye las cartas entre propietarios arrendadores
El mercado inmobiliario en 2024 no ha ofrecido un giro espectacular. Ha sentado las bases para una estabilización, impulsada por la relajación del crédito y frenada por un contexto económico incierto. Los compradores con un aporte sólido y un proyecto claro han encontrado márgenes de negociación que no existían hace dos años.
