O mercado imobiliário francês atravessou em 2024 um ano decisivo. Após dois anos de queda nos volumes de vendas e uma correção nos preços iniciada em 2023, vários sinais mudaram no segundo semestre: queda progressiva das taxas de crédito, ajuste regulatório do DPE e novas regras sobre os imóveis de turismo. Compreender esses movimentos permite avaliar se o momento é favorável para comprar, vender ou esperar.
DPE de pequenas superfícies e lei Le Meur: duas reformas que mudam o jogo
Você está procurando um estúdio ou um apartamento de dois quartos com menos de 40 m²? Desde 1º de julho de 2024, o cálculo do diagnóstico de desempenho energético foi ajustado para esses imóveis. Os limites foram corrigidos pelo ministério da Transição Ecológica para eliminar um viés estatístico. Concretamente, alguns estúdios podem ganhar uma classe DPE sem obras.
Para um comprador, isso modifica diretamente a negociação. Um imóvel classificado como F ou G que passa para E sai da categoria das “passoires thermiques”. Ele escapa à proibição progressiva de locação e recupera valor de mercado.
O outro texto marcante é a lei nº 2024-1039 de 19 de novembro de 2024, chamada lei Le Meur. Ela reforça os poderes dos municípios sobre os imóveis de turismo. Nas áreas sujeitas à autorização de mudança de uso, um DPE agora é exigido para algumas novas locações turísticas. Esta medida afeta prioritariamente as grandes aglomerações e as estações balneárias, onde a pressão locativa sazonal é mais forte.
Para acompanhar todas essas evoluções regulatórias ao longo dos meses, as notícias do site Le Coin Immobilier permitem manter uma visão geral sobre o quadro legal e suas consequências práticas.
Volume de transações imobiliárias em 2024: onde estamos realmente?
O número de vendas no mercado de imóveis antigos continuou a cair. Segundo a Fnaim, o mercado alcançou cerca de 775.000 transações no ano, o que representa uma queda de cerca de 11% em relação a 2023 e uma contração de 36% em relação ao pico de 2021.
Nem todas as regiões foram afetadas da mesma forma. O sudoeste sofreu quedas mais acentuadas, com recuos entre 18% e 30% em departamentos como Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne ou Pyrénées-Orientales.
Um ponto merece atenção: o segundo semestre de 2024 mostrou uma estabilização dos volumes após um primeiro semestre ainda em queda. A Fnaim vê isso como um patamar baixo, um possível precursor de uma recuperação. A queda nas vendas parece ter sido interrompida desde o verão de 2024, embora falar em recuperação ainda seja prematuro.
Preços imobiliários e taxas de crédito: o duplo movimento a ser monitorado
Após uma queda de 4% em 2023, os preços se orientaram para uma estabilização em 2024. A correção foi mais sensível na Île-de-France (queda de 5,3% em 2023) do que nas cidades médias. Os imóveis mal classificados no DPE continuaram a ser negociados com descontos significativos.
No lado do crédito, o Banco Central Europeu realizou quatro reduções sucessivas em suas taxas de juros ao longo do ano. As taxas de crédito imobiliário caíram progressivamente, devolvendo um pouco de capacidade de empréstimo às famílias. Lembramos que elas quase dobraram entre 2022 e o final de 2023, passando de cerca de 2,5% para mais de 4% em vinte anos.
Por que essa queda nas taxas não relançou imediatamente as vendas? Porque a confiança continua frágil. A incerteza econômica, o aumento do desemprego e o contexto político francês frearam os projetos de compra, mesmo quando as condições de financiamento melhoravam.
Novo contra antigo: dois mercados, duas realidades
O mercado de imóveis novos atravessou uma crise mais profunda do que o de imóveis antigos. As vendas de imóveis novos já haviam caído pela metade em 2023, acompanhadas de uma queda de mais de um quarto nos alvarás de construção. Em 2024, a situação não se recuperou de maneira visível.
A diferença de preço entre novo e antigo continua sendo um grande obstáculo para os compradores de primeira viagem. O custo de construção, as normas ambientais mais rigorosas e a escassez de terrenos mantêm os preços dos imóveis novos em níveis elevados, mesmo quando os antigos se corrigem.
Condomínios e plano plurianual de obras: o que os compradores devem verificar
Em 2024, a obrigação de elaborar um projeto de plano plurianual de obras (PPPT) foi estendida aos condomínios de 51 a 200 unidades. Você está comprando em um condomínio desse tamanho? Pergunte onde está o PPPT.
Este documento, projetado para antecipar as obras de renovação ao longo de dez anos, tem consequências diretas sobre seu orçamento:
- Pode prever chamadas de capital significativas nos próximos anos, especialmente para isolamento térmico ou substituição da caldeira coletiva
- Influencia a contribuição para o fundo de obras obrigatório, que pode ser revista para cima
- Fornece uma indicação sobre a trajetória energética do edifício, um critério cada vez mais observado por compradores e bancos
Um PPPT bem avançado tranquiliza tanto quanto um bom DPE durante uma transação. Por outro lado, sua ausência ou atraso em um condomínio afetado pode sinalizar um síndico pouco reativo ou tensões entre os condôminos sobre o financiamento das obras.
Quais sinais acompanhar para antecipar o futuro do mercado
Em vez de buscar uma única previsão, mantenha um olho em alguns indicadores concretos:
- As decisões do BCE sobre as taxas de juros, que condicionam diretamente o custo do crédito imobiliário
- O número mensal de compromissos de venda publicados pelos notários, sinal avançado da tendência das transações
- Os prazos médios de venda em sua área geográfica, muitas vezes mais reveladores do que os preços anunciados
- A evolução do quadro regulatório sobre as “passoires thermiques” e os imóveis de turismo, que redistribui as cartas entre proprietários locadores
O mercado imobiliário em 2024 não ofereceu uma reviravolta espetacular. Ele estabeleceu as bases para uma estabilização, impulsionada pela flexibilização do crédito e freada por um contexto econômico incerto. Os compradores com um aporte sólido e um projeto claro encontraram margens de negociação que não existiam dois anos atrás.
