Le marché immobilier français a traversé en 2024 une année charnière. Après deux ans de recul des volumes de ventes et une correction des prix amorcée en 2023, plusieurs signaux ont bougé au second semestre : baisse progressive des taux de crédit, ajustement réglementaire du DPE et nouvelles règles sur les meublés de tourisme. Comprendre ces mouvements permet d’évaluer si le moment est favorable pour acheter, vendre ou attendre.
DPE des petites surfaces et loi Le Meur : deux réformes qui changent la donne
Vous cherchez un studio ou un deux-pièces de moins de 40 m² ? Depuis le 1er juillet 2024, le calcul du diagnostic de performance énergétique a été ajusté pour ces logements. Les seuils ont été corrigés par le ministère de la Transition écologique pour supprimer un biais statistique. Concrètement, certains studios peuvent gagner une classe DPE sans travaux.
Pour un acheteur, cela modifie directement la négociation. Un bien classé F ou G qui passe en E sort de la catégorie des passoires thermiques. Il échappe à l’interdiction progressive de mise en location et retrouve de la valeur marchande.
L’autre texte marquant est la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Elle renforce les pouvoirs des communes sur les meublés de tourisme. Dans les zones soumises à autorisation de changement d’usage, un DPE est désormais exigé pour certaines nouvelles mises en location touristique. Cette mesure touche en priorité les grandes agglomérations et les stations balnéaires, là où la pression locative saisonnière est la plus forte.
Pour suivre l’ensemble de ces évolutions réglementaires au fil des mois, les actualités du site Le Coin Immobilier permettent de garder une vue d’ensemble sur le cadre légal et ses conséquences pratiques.
Volume de transactions immobilières en 2024 : où en est-on vraiment ?
Le nombre de ventes dans l’ancien a continué de baisser. Selon la Fnaim, le marché a atteint environ 775 000 transactions sur l’année, soit un repli d’environ 11 % par rapport à 2023 et une contraction de 36 % par rapport au pic de 2021.
Toutes les régions n’ont pas été touchées de la même façon. Le sud-ouest a subi des baisses plus marquées, avec des reculs compris entre 18 % et 30 % dans des départements comme la Gironde, le Lot-et-Garonne, la Haute-Garonne ou les Pyrénées-Orientales.
Un point mérite attention : le second semestre 2024 a montré une stabilisation des volumes après un premier semestre encore en recul. La Fnaim y voit un palier bas, préalable possible à une reprise. La chute des ventes semble enrayée depuis l’été 2024, même si parler de rebond serait prématuré.
Prix de l’immobilier et taux de crédit : le double mouvement à surveiller
Après une baisse de 4 % en 2023, les prix se sont orientés vers une stabilisation en 2024. La correction a été plus sensible en Île-de-France (recul de 5,3 % sur 2023) que dans les villes moyennes. Les biens mal classés au DPE ont continué de se négocier avec des décotes significatives.
Côté crédit, la Banque centrale européenne a procédé à quatre baisses successives de ses taux directeurs au cours de l’année. Les taux de crédit immobilier ont reculé progressivement, redonnant un peu de capacité d’emprunt aux ménages. Rappelons qu’ils avaient presque doublé entre 2022 et fin 2023, passant d’environ 2,5 % à plus de 4 % sur vingt ans.
Pourquoi cette baisse des taux n’a-t-elle pas immédiatement relancé les ventes ? Parce que la confiance reste fragile. L’incertitude économique, la hausse du chômage et le contexte politique français ont freiné les projets d’achat, même quand les conditions de financement s’amélioraient.
Neuf contre ancien : deux marchés, deux réalités
Le marché du neuf a traversé une crise plus profonde que celui de l’ancien. Les ventes de logements neufs avaient déjà chuté de moitié en 2023, accompagnées d’une baisse de plus d’un quart des permis de construire. En 2024, la situation ne s’est pas redressée de manière visible.
L’écart de prix entre neuf et ancien reste un frein majeur pour les primo-accédants. Le coût de construction, les normes environnementales renforcées et la raréfaction du foncier maintiennent les prix du neuf à des niveaux élevés, même quand l’ancien se corrige.
Copropriétés et plan pluriannuel de travaux : ce que les acheteurs doivent vérifier
En 2024, l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) s’est étendue aux copropriétés de 51 à 200 lots. Vous achetez dans une copropriété de cette taille ? Demandez où en est le PPPT.
Ce document, conçu pour anticiper les travaux de rénovation sur dix ans, a des conséquences directes sur votre budget :
- Il peut prévoir des appels de fonds importants dans les années à venir, notamment pour l’isolation thermique ou le remplacement de la chaufferie collective
- Il influence la cotisation au fonds de travaux obligatoire, qui peut être revue à la hausse
- Il donne une indication sur la trajectoire énergétique de l’immeuble, un critère de plus en plus regardé par les acquéreurs et les banques
Un PPPT bien avancé rassure autant qu’un bon DPE lors d’une transaction. À l’inverse, son absence ou son retard dans une copropriété concernée peut signaler un syndic peu réactif ou des tensions entre copropriétaires sur le financement des travaux.
Quels signaux suivre pour anticiper la suite du marché
Plutôt que de chercher une prédiction unique, gardez un œil sur quelques indicateurs concrets :
- Les décisions de la BCE sur les taux directeurs, qui conditionnent directement le coût du crédit immobilier
- Le nombre mensuel de compromis de vente publiés par les notaires, signe avancé de la tendance des transactions
- Les délais de vente moyens dans votre secteur géographique, souvent plus parlants que les prix affichés
- L’évolution du cadre réglementaire sur les passoires thermiques et les meublés de tourisme, qui redistribue les cartes entre propriétaires bailleurs
Le marché immobilier en 2024 n’a pas offert de retournement spectaculaire. Il a posé les bases d’une stabilisation, portée par la détente du crédit et freinée par un contexte économique incertain. Les acheteurs disposant d’un apport solide et d’un projet clair ont trouvé des marges de négociation qui n’existaient pas deux ans plus tôt.
