De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een keerpunt doorgemaakt. Na twee jaar van dalende verkoopvolumes en een prijscorrectie die in 2023 begon, zijn er in het tweede semester verschillende signalen veranderd: geleidelijke daling van de kredietrentes, aanpassing van de regelgeving van de DPE en nieuwe regels voor toeristische verhuur. Het begrijpen van deze bewegingen helpt bij het beoordelen of het een gunstig moment is om te kopen, verkopen of te wachten.
DPE van kleine oppervlakten en wet Le Meur: twee hervormingen die het spel veranderen
Zoekt u een studio of een tweekamerappartement van minder dan 40 m²? Sinds 1 juli 2024 is de berekening van het energieprestatiecertificaat aangepast voor deze woningen. De drempels zijn gecorrigeerd door het ministerie van Ecologische Transitie om een statistische bias te verwijderen. Concreet, bepaalde studio’s kunnen een DPE-klasse winnen zonder werkzaamheden.
Voor een koper verandert dit de onderhandeling direct. Een woning met een classificatie F of G die naar E gaat, valt buiten de categorie van thermische doorstromers. Het ontsnapt aan de geleidelijke verhuurverboden en herwint zijn marktwaarde.
De andere belangrijke tekst is de wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024, de zogenaamde wet Le Meur. Deze versterkt de bevoegdheden van gemeenten over toeristische verhuur. In gebieden waar een vergunning voor wijziging van gebruik vereist is, is een DPE nu verplicht voor bepaalde nieuwe toeristische verhuur. Deze maatregel heeft vooral invloed op grote agglomeraties en badplaatsen, waar de seizoensgebonden verhuurdruk het hoogst is.
Om al deze regelgevende evoluties in de loop van de maanden te volgen, biedt het nieuws op de site Le Coin Immobilier een overzicht van het wettelijke kader en de praktische gevolgen.
Volume van vastgoedtransacties in 2024: waar staan we echt?
Het aantal verkopen in de bestaande woningmarkt is blijven dalen. Volgens de Fnaim heeft de markt ongeveer 775.000 transacties in het jaar bereikt, wat een daling van ongeveer 11% ten opzichte van 2023 betekent en een krimp van 36% ten opzichte van de piek in 2021.
Niet alle regio’s zijn op dezelfde manier getroffen. Het zuidwesten heeft sterkere dalingen ervaren, met terugvallen tussen 18% en 30% in departementen zoals de Gironde, de Lot-et-Garonne, de Haute-Garonne of de Pyrénées-Orientales.
Een punt verdient aandacht: het tweede semester van 2024 heeft een stabilisatie van de volumes laten zien na een eerste semester dat nog in daling was. De Fnaim beschouwt dit als een laag plateau, een mogelijke voorwaarde voor een herstel. De daling van de verkopen lijkt sinds de zomer van 2024 gestopt, hoewel het prematuur zou zijn om van een herstel te spreken.
Vastgoedprijzen en kredietrentes: de dubbele beweging om in de gaten te houden
Na een daling van 4% in 2023, zijn de prijzen in 2024 gestabiliseerd. De correctie was gevoeliger in Île-de-France (daling van 5,3% in 2023) dan in middelgrote steden. Slecht geclassificeerde woningen volgens de DPE blijven met significante kortingen verhandeld worden.
Wat betreft de kredieten heeft de Europese Centrale Bank gedurende het jaar vier opeenvolgende verlagingen van haar beleidsrentes doorgevoerd. De hypotheekrentes zijn geleidelijk gedaald, waardoor huishoudens weer wat leencapaciteit hebben gekregen. Laten we niet vergeten dat deze bijna verdubbeld waren tussen 2022 en eind 2023, van ongeveer 2,5% naar meer dan 4% op twintig jaar.
Waarom heeft deze renteverlaging de verkopen niet onmiddellijk weer aangewakkerd? Omdat het vertrouwen fragiel blijft. De economische onzekerheid, de stijging van de werkloosheid en de Franse politieke context hebben de aankoopplannen vertraagd, zelfs wanneer de financieringsvoorwaarden verbeterden.
Nieuwbouw versus bestaande bouw: twee markten, twee realiteiten
De nieuwbouwmarkt heeft een diepere crisis doorgemaakt dan de bestaande bouw. De verkopen van nieuwe woningen waren in 2023 al met de helft gedaald, vergezeld van een daling van meer dan een kwart van de bouwvergunningen. In 2024 is de situatie niet zichtbaar verbeterd.
Het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw blijft een grote belemmering voor starters. De bouwkosten, de strengere milieunormen en de schaarste aan bouwgrond houden de prijzen van nieuwbouw op een hoog niveau, zelfs wanneer de bestaande bouw zich corrigeert.
VvE’s en meerjarenplan voor werkzaamheden: wat kopers moeten controleren
In 2024 is de verplichting om een meerjarenplan voor werkzaamheden (PPPT) op te stellen uitgebreid naar VvE’s van 51 tot 200 eenheden. Koopt u in een VvE van deze omvang? Vraag waar het PPPT staat.
Dit document, ontworpen om renovatiewerkzaamheden voor de komende tien jaar te anticiperen, heeft directe gevolgen voor uw budget:
- Het kan aanzienlijke bijdragen in de komende jaren voorzien, met name voor thermische isolatie of de vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie
- Het beïnvloedt de bijdrage aan het verplichte werkfonds, dat kan worden verhoogd
- Het geeft een indicatie van de energieprestaties van het gebouw, een criterium dat steeds meer in de gaten wordt gehouden door kopers en banken
Een goed gevorderd PPPT biedt net zoveel geruststelling als een goed DPE tijdens een transactie. Omgekeerd kan het ontbreken of de vertraging van een PPPT in een betrokken VvE wijzen op een weinig reactieve beheerder of spanningen tussen eigenaren over de financiering van de werkzaamheden.
Welke signalen te volgen om de toekomst van de markt te anticiperen
In plaats van te zoeken naar een unieke voorspelling, houdt u een oogje in het zeil op enkele concrete indicatoren:
- De beslissingen van de ECB over de beleidsrentes, die direct de kosten van vastgoedkredieten beïnvloeden
- Het maandelijkse aantal verkoopovereenkomsten gepubliceerd door notarissen, een vroeg teken van de transactie trends
- De gemiddelde verkooptermijnen in uw geografische gebied, vaak meer sprekend dan de weergegeven prijzen
- De evolutie van het regelgevingskader voor thermische doorstromers en toeristische verhuur, die de kaarten herverdeelt tussen verhuurders
De vastgoedmarkt in 2024 heeft geen spectaculaire ommekeer geboden. Het heeft de basis gelegd voor een stabilisatie, gedragen door de ontspanning van de kredietvoorwaarden en afgeremd door een onzekere economische context. Kopers met een solide eigen inbreng en een duidelijk project hebben onderhandelingsmarges gevonden die er twee jaar geleden niet waren.
